Prețurile locuințelor după vara blocajului de la Cadastru: Timișoara conduce cu +4,1%, Bucureștiul e singura piață sub media semestrului

Analiza imo360 despre prețurile locuințelor din iulie–august 2026 a fost preluată de Agerpres și publicată, printre altele, de Antena 3 CNN, Bursa, Economistul, Wall-Street.ro și Business24. Am reluat datele și am adăugat ce nu a încăput în articole: comparația cu august 2025 și ce s-a întâmplat cu randamentele din chirie.

Iulie și august au fost luni atipice pentru piața imobiliară. Pe 14 iulie, atacul cibernetic asupra ANCPI a scos din funcțiune sistemul e-Terra și a blocat procesele de cadastru și carte funciară de care depinde orice tranzacție. Ne-am fi putut aștepta la o corecție. Datele arată altceva: prețurile cerute au rezistat în cinci din cele șase mari piețe urbane analizate, iar singura excepție, Bucureștiul, a recuperat în august o parte din scăderea din iulie.

Cinci din șase piețe au încheiat august peste media primului semestru

Am comparat prețul mediu cerut la finalul lunii august cu media primelor șase luni ale anului, în fiecare oraș.

Sunt trei tipare diferite, nu unul singur.

Timișoara și Sibiu sunt singurele piețe în care prețul a urcat lună de lună, în ciuda blocajului. Cluj-Napoca a atins un vârf în iulie și a cedat puțin în august: e primul semn de oboseală, după un an în care a avut cea mai mică creștere dintre cele șase orașe (vezi mai jos). Brașovul este cea mai stabilă piață din analiză, cu o abatere de doar 0,2% față de media semestrului. Bucureștiul este singura piață sub nivelul de referință, dar la o distanță mică: 20 €/mp.

„Lunile acestea ne arată foarte bine de ce piața rezidențială nu mai poate fi citită printr-o singură medie”, spune Adrian Ciocoiu, CEO imo360. „Vedem o rezistență a prețurilor de ofertare în toate cele șase piețe, dar mecanisme locale diferite: Timișoara și Sibiu au continuat să avanseze, Brașov a fost, practic, stabil, iar București a recuperat în august doar o parte din scăderea din iulie. Pentru cumpărători, proprietari și investitori, devin mult mai relevante datele la nivel de oraș, cartier și chiar microzonă decât o medie națională care estompează aceste diferențe.”

Ce nu a încăput în articol: comparația cu august 2025

Comparația cu primul semestru arată cum s-a mișcat piața într-o vară. Pentru tendința de fond ne-am uitat și la aceeași lună de anul trecut.

Tabelul spune două lucruri.

Primul: scăderea din București este o pauză de vară, nu o întoarcere a pieței. Capitala este sub media semestrului cu 1%, dar peste nivelul de acum un an cu 7,2%, la fel ca Iașiul. Diferența de 1% față de semestru vine dintr-un iulie slab, nu dintr-o tendință descendentă.

Al doilea: randamentele din chirie au scăzut în toate cele șase orașe. Prețurile au crescut cu 3–9% într-un an, iar chiriile nu au ținut pasul. Rezultatul este o scădere a randamentului brut de aproximativ un punct procentual în majoritatea orașelor și de 1,6 puncte în București. Clujul are și cea mai mică creștere a prețului, și cel mai mic randament (3,8%): este în continuare o piață în care cumpărătorul mizează pe apreciere, nu pe venitul din chirie.

Am observat același decalaj și în primăvară, când prețurile urcau în toate marile orașe, iar chiriile stagnau. Vara nu l-a închis, l-a adâncit.

Cine vinde: peste 70% din ofertă trece prin profesioniști

A doua parte a analizei s-a uitat la cine publică anunțurile. În toate cele șase orașe, agențiile și agenții independenți generează împreună peste 70% din ofertă. Proprietarii care vând singuri reprezintă între 12,9% (Sibiu) și 19,7% (București), iar dezvoltatorii care listează direct doar între 0,2% și 1,5%.

Structura diferă de la un oraș la altul:

• Sibiu are cea mai mare pondere a agențiilor: 71,1%, cu doar 12,9% proprietari.

• Cluj-Napoca: 64,6% agenții, 13,5% proprietari.

• Iași: 60,3% agenții.

• Timișoara are cea mai fragmentată piață profesională: 46,8% agenții și 25,8% agenți independenți, plus 18,6% proprietari.

• Brașov: agenții independenți au 23% din ofertă.

• București are cea mai mare pondere a proprietarilor care vând singuri: 19,7%.

„Un agent bun nu aduce valoare prin simpla publicare a unui anunț”, spune Adrian Ciocoiu. „Valoarea este în evaluarea corectă, în poziționarea proprietății față de oferta comparabilă, în prezentare, promovare, accesul la cumpărători și negociere. Iar când peste 70% din oferta pe care o vedem în aceste piețe este gestionată de profesioniști, acesta devine standardul cu care concurează inclusiv proprietarul care decide să vândă singur.”

Ce înseamnă, practic

Pentru proprietarul care vinde, vara a arătat că prețurile nu s-au prăbușit nici într-o perioadă în care tranzacțiile au fost blocate administrativ. Asta nu înseamnă că orice preț cerut e acceptat. „Un preț prea ridicat poate consuma perioada în care proprietatea beneficiază de cea mai mare vizibilitate și poate duce ulterior la luni de expunere și reduceri succesive. Un preț prea mic poate însemna valoare pierdută”, spune Ciocoiu. Punctul de plecare corect este comparația cu oferta similară din cartier, nu media orașului.

Pentru cumpărător, Bucureștiul și Clujul sunt, acum, piețele cu cel mai mult spațiu de negociere: primul este sub media semestrului, al doilea a coborât de la vârful din iulie. În Timișoara și Sibiu, unde prețurile au urcat lună de lună, spațiul este mai mic.

Pentru investitor, cifra importantă este randamentul, nu creșterea prețului. La randamente brute de 3,8–5,3%, înainte de taxe, mentenanță și perioade fără chiriaș, o achiziție pentru închiriere se justifică doar la nivel de cartier, acolo unde prețul de intrare e mai mic și cererea de închiriere e dovedită. Media orașului nu ajută la această decizie.

Poți vedea evoluția prețurilor pentru orașul și cartierul tău în analizele de piață imo360 (de exemplu, Timișoara, București sau Cluj-Napoca) sau poți cere o analiză gratuită a proprietății tale.

Unde a apărut analiza

Analiza imo360 a fost preluată de Agerpres și publicată pe 23 septembrie 2026 de:

• Antena 3 CNN — „Orașul din România în care imobiliarele s-au scumpit cel mai mult în ultimele 2 luni. Surprize pe piața din București și Cluj-Napoca”

• Bursa — „Analiză imo360: peste 70% din oferta imobiliară, gestionată de profesioniști”

• Economistul — „Radiografia pieței imobiliare: prețuri reziliente și peste 70% din oferta gestionată de profesioniști”

• Wall-Street.ro — „Piața imobiliară se schimbă de la un oraș la altul. Unde cresc prețurile locuințelor și unde scad”

• Business24 — „Prețurile locuințelor din marile orașe: cinci piețe peste media semestrială, una sub nivel”

Metodologie: Cifrele provin din baza de date imo360 și se referă la prețul mediu cerut pe metru pătrat pentru apartamente, din anunțurile active în perioada analizată. Diferențele față de media primului semestru sunt cele publicate la 23 septembrie. Comparația anuală și randamentele sunt calculate pe datele actualizate ale platformei, astfel că pot apărea diferențe de rotunjire de până la 0,2 puncte procentuale față de cifrele publicate. Randamentul brut = chiria lunară × 12 ÷ prețul de achiziție. Structura ofertei (agenții, agenți independenți, proprietari, dezvoltatori) se referă la anunțurile active din perioada analizată. Datele sunt anonimizate și nu conțin date de contact ale vânzătorilor.